El primer error es creer que si una vez se concretó una compra de un bien de manera exitosa porque éste se revalorizó, esta situación se repetirá sin parar. Esto no es necesariamente así, por distintas razones. Los vaivenes de la economía en la Argentina y las depreciaciones cíclicas del dólar generan que uno pueda comprar una propiedad y venderla unos años después a más del doble de su valor. Sin embargo, no siempre sucede de este modo.
De hecho, luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a reducirse. Para lograr sostener los rendimientos, se requiere desplazarse de un tipo de activo a otro en el mismo mercado o directamente ingresar en otro mercado en el ciclo apropiado. No hay magia.
2) Pensar que comprar en pozo siempre es un buen negocio. Por un lado, esto depende de la fase del ciclo que el mercado atraviesa. En la Argentina este negocio estará atado al valor del dólar y también tiene un historial de quiebras, y de proyectos que quedan estancados a medo camino. Antes de encarar este tipo de inversión es importante investigar acerca de la constructora y de los proyectos que realizó y realiza.
3) Considerar que los inmuebles premium y las mejores ubicaciones son los más atractivos yseguros. Esto no es una verdad absoluta ya que dependerá de cuándo se realice la compra. Cada tipo de activo - categorías A, B o C, de mayor a menor valor por su ubicación y tipo de construcción- tiene su momento de oportunidad. En general los inmuebles premium en las mejores ubicaciones son los primeros en revalorizarse luego de una crisis, porque lo demandan los extranjeros y las personas de alto poder adquisitivo. Pero cuando llegan a su precio histórico y se amesetan, dejan de ser negocio y comienzan a generarse oportunidades en los de clase B o C –de menor valor en locaciones periféricas que generalmente tienen mejor rentabilidad por alquiler-. Por eso, hay que entender cuándo comprar y cuando vender.
4) Pensar que para ganar dinero en este negocio es necesario construir. Está demostrado que existe un alto costo de aprendizaje y se requieren fuertes economías de escala para poder construir. Asimismo para generar elevadas rentabilidades sostenibles en el tiempo, el inversor debería desplazar la construcción de un tipo de activo a otro y de un mercado a otro, aprovechando sus ciclos. Deje la construcción a quien lo hace en forma habitual.
5) Comprar una propiedad y no venderla nunca. Los rendimientos que se obtienen adquiriendo un activo y manteniéndolo en cartera a largo plazo, suelen ser muy bajos. Esto se debe a que todos los mercados atraviesan distintos ciclos y al mantener el activo en forma permanente, la rentabilidad se ve castigada cuando el mercado cae y no se refleja cuando el mercado sube rápidamente. Es por eso que el mejor rendimiento se obtiene manteniéndolo cuando las curvas ascendentes de precio son más pronunciadas y vendiéndolo cuando se empiezan a amesetar. Con lo obtenido se debe adquirir otro inmueble que, en ese en momento, se encuentre en un proceso de mayor aceleración de valor.
6) Creer que el rendimiento está basado solo en los ingresos por renta. Para poder entender el verdadero rendimiento anual de un activo inmobiliario es importante tener presentes todos los ingresos y egresos.
En general, las personas comparan el precio de venta más los alquileres cobrados frente al precio de compra y dejan de lado muchos gastos que disminuyen sensiblemente la rentabilidad.
7) Pensar que siempre es buen negocio comprar inmuebles a un banco, en subastas o a desarrolladores. Puede ser negocio, pero hay que contar con más conocimientos y experiencia al que se requiere para una compra tradicional. Muchos inversores piensan que por el solo hecho de estar comprando de esta forma, lo hacen a precios por debajo del valor de mercado pero la mayoría de las veces lo hacen comprando por encima y existen estadísticas públicas que lo demuestran. Hay que hacer ofertas concretas, conocer las necesidades de los vendedores y ver numerosos inmuebles para captar la oportunidad en el momento justo. Tener una inmobiliaria de confianza que pueda pasarte oportunidades, es un excelente recurso.
En conclusión, Repetir no siempre resulta igualmente exitoso. Cuando se trata del rubro inmobiliario, cada operación requiere del análisis de numerosas variables, si lo que se busca es lograr una rentabilidad consistente. No hay que dejarse llevar por noticias y creencias que terminan afectando la inversión. - Si necesitás asesoramiento personalizado, no dudes en consultarnos.
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