Escriturar una propiedad: el paso que define si la compra es segura o no

Comprar un inmueble no termina cuando se entrega el dinero. El momento determinante es la escritura. Ahí es donde la operación deja de ser una intención y se convierte en un derecho real plenamente válido.

Sin escritura pública, no hay transferencia legal de dominio.

Este proceso, que muchas veces se percibe como un simple trámite administrativo, es en realidad una instancia jurídica compleja que requiere análisis previo, documentación específica y asesoramiento profesional.

A continuación, desarrollamos los puntos fundamentales que deberías revisar antes de escriturar.

La función real del escribano

El escribano no solo “firma papeles”. Su tarea principal es:

• Verificar la legitimidad del título de propiedad.

• Analizar antecedentes registrales.

• Detectar hipotecas, embargos o inhibiciones.

• Controlar que el inmueble esté libre de deudas.

• Validar identidad y capacidad legal de las partes.

• Cumplir con normativa UIF respecto al origen de fondos.

Su intervención aporta seguridad jurídica preventiva.

El análisis previo: por qué el estudio de títulos es clave

Antes de la escritura, el profesional solicita informes registrales:

• Informe de dominio

• Informe de inhibiciones

• Verificación de gravámenes

• Certificados fiscales y de expensas

También se analiza la cadena dominial de los últimos años para descartar irregularidades.

Si se detecta una hipoteca, embargo o usufructo, debe resolverse antes de firmar. De lo contrario, la operación puede demorarse o incluso frustrarse.

Quiénes deben intervenir en la firma

En la escritura deben comparecer los titulares registrales y los compradores.

Situaciones frecuentes que modifican esto:

• Vendedor casado: puede requerirse asentimiento conyugal.

• Sociedad como titular: debe firmar el representante legal.

• Apoderado: debe exhibir poder válido.

• Inmueble hereditario: puede intervenir tracto abreviado.

La ausencia de alguno de estos requisitos puede afectar la validez del acto.

Además del valor del inmueble, la escrituración implica gastos adicionales.

Entre ellos:

• Impuesto de Sellos (según jurisdicción).

• Certificados e informes registrales.

• Estudio de títulos.

• Honorarios notariales.

• Tasas de inscripción en el Registro.

• Comisiones inmobiliarias.

• Cancelación de deudas pendientes.

La distribución de estos costos suele dividirse entre comprador y vendedor, aunque puede pactarse de otro modo.

Planificar estos gastos evita sorpresas financieras.

¿Se puede pagar todo antes de escriturar?

Es posible, pero no es lo habitual ni lo más recomendable.

Generalmente el proceso incluye:

1. Seña

2. Boleto de compraventa

3. Escritura con pago del saldo

Si el pago es financiado, se instrumenta hipoteca.

Qué debe quedar expresamente asentado

Una escritura correctamente redactada debe incluir:

• Identificación precisa del inmueble.

• Datos completos de las partes.

• Precio y forma de pago.

• Declaración de inexistencia de gravámenes.

• Constancia de retenciones impositivas.

• Entrega de posesión.

Cada cláusula tiene efectos jurídicos concretos.

Plazos habituales

En operaciones simples, la escritura suele celebrarse dentro de los 30 días posteriores a la reserva. Sin embargo, demoras judiciales o registrales pueden extender ese plazo.

La entrega de posesión

En términos prácticos, la entrega de llaves coincide con la firma de la escritura.

Si el vendedor necesita permanecer temporalmente, debe formalizarse mediante contrato de comodato. Esto protege a ambas partes.