Un impuesto menos
- *Werba Inmuebles*
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Qué cambia con la eliminación del impuesto cedular en la venta de inmuebles
En los últimos meses se aprobó una modificación fiscal que puede tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario argentino: la eliminación del impuesto cedular del 15% que gravaba la ganancia obtenida en la venta de inmuebles por parte de personas humanas.
Este cambio forma parte de las reformas incluidas dentro de la nueva normativa laboral y busca reducir la carga tributaria sobre las operaciones inmobiliarias, simplificando el esquema impositivo que afectaba al sector durante los últimos años.
Qué era el impuesto cedular
El impuesto cedular fue incorporado en la reforma tributaria de 2017 y comenzó a aplicarse a la venta de inmuebles adquiridos a partir del 1° de enero de 2018.
El gravamen establecía una alícuota del 15% sobre la ganancia obtenida en la operación, es decir, sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble.
Por ejemplo:
Compra de una propiedad: USD 200.000
Venta de esa propiedad: USD 300.000
La ganancia obtenida sería de USD 100.000.Con el régimen anterior, el vendedor debía pagar aproximadamente USD 15.000 de impuesto.
Cómo era el esquema impositivo hasta ahora
Durante varios años convivieron dos impuestos vinculados a la venta de inmuebles:
1. Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)Aplicaba a propiedades adquiridas antes de 2018 y tenía una alícuota del 1,5% sobre el valor de la venta.
2. Impuesto cedular a las GananciasAplicaba a propiedades adquiridas desde 2018 y gravaba la ganancia de la operación con una tasa del 15%.
El ITI fue eliminado en 2024. Con la reciente reforma se elimina también el impuesto cedular, lo que deja un escenario tributario mucho más simple.
Qué cambia ahora
Con la nueva normativa, las ventas ocasionales de inmuebles realizadas por personas humanas quedan exentas de este impuesto, siempre que no constituyan una actividad habitual.
Esto significa que quienes vendan una propiedad que forma parte de su patrimonio personal ya no deberán tributar ese 15% sobre la ganancia obtenida.
Sin embargo, las operaciones realizadas de forma habitual o con fines comerciales continuarán tributando dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias.
El concepto clave: habitualidad
El punto central del nuevo régimen es determinar cuándo una persona realiza operaciones inmobiliarias de forma habitual.
Se considera habitual cuando:
hay compra y venta frecuente de inmuebles,
existe una organización o estructura dedicada a esa actividad,
o se actúa claramente con fines comerciales.
En esos casos, la ganancia seguirá tributando en el régimen general de Ganancias.
Qué impacto puede tener en el mercado
La eliminación de este impuesto podría generar varios efectos positivos en el sector inmobiliario:
mayor incentivo para vender propiedades
reducción del costo fiscal de las operaciones
mayor rotación de activos inmobiliarios
mayor previsibilidad tributaria para inversores
Especialistas en tributación consideran que estas medidas podrían dinamizar el mercado inmobiliario y favorecer nuevas inversiones en el sector.
Aunque el impacto final dependerá de la reglamentación y de cómo se interprete el concepto de habitualidad en la práctica fiscal.
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