Hola a todos nuevamente!! Como están? Nos encontramos en un momento de muchísima incertidumbre al cual se le agrega un nuevo condimento.
Una nueva Ley acerca de la cual recibimos muchísimas consultas pero hoy, a través de este artículo, rápida y claramente vamos a repasar los puntos más importantes. Dejaremos un poco de lado los tecnicismos para comprender los artículos lo mejor posible, pero ante cualquier consulta puntual, sepan que nos encontramos a disposición.
Las oficinas permanecerán cerradas del 1 al 20 de Julio de 2020 (mientras no se extienda el plazo), pero pueden comunicarse al 153.690.0501 via whatsapp para que nos pongamos en contacto.
La LEY DE ALQUILERES, entró en vigencia el 1 de Julio de 2020, luego de su publicación en el B.O. por lo que todos los contratos que se celebren con fecha posterior, deberán contemplar las modificaciones, siempre que se trate de destino habitacional.
Hagamos un recorrido acerca de los cambios respecto de los contratos anteriores.
Hay muchísimas expectativas, dudas y preguntas generadas por el cambio de precios en el mercado. Dueños e inmobiliarias que publican en los populares portales de avisos inmobiliarios, dieron de baja las publicaciones vigentes, esperando la regulación en base a los ajustes de precios. ¿Por qué? Ya que Los alquileres se ajustarán una vez al año. Dice la Ley: “El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por periodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales”. Para ello se utilizará el índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del “Índice de Precios al Consumidor” (IPC) y la “Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables” (RIPTE). El mismo será elaborado y publicado por el Banco Central (BCRA). Se desconoce cuál será ese índice y crece la expectativa al respecto.
Otro cambio sorpresivo es la Extensión del plazo mínimo legal de la locación, cualquiera sea su destino (vivienda, comercial, etc). Excepto los casos del artículo 1199 del que hablaremos en un próximo post, se habla de un plazo mínimo de Tres años, al cual el locatario puede renunciar si está en la tenencia de la cosa. ¿Cómo puede el inquilino rescindir el contrato? Antes del año, el locatario debe abonar un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble, en concepto de indemnización. Luego del año, lo equivalente a un mes. Si transcurren 6 meses y la notificación al locador se realiza con 3 meses o más de anticipación, no corresponde el pago de indemnización.
Dentro de la autonomía de la voluntad, encontramos un punto controversial con las garantías. La nueva Ley estipula que el locatario podrá proponer al locador al menos dos garantías. Aquí entran en juego Seguros de caución, Avales bancarios, Fianzas, Garantías Propietarias, entre otras. Pero lo cierto es que este también es un punto del que se continúa murmurando. Dentro de las garantías presentadas por los distintos interesados, si hubiere más de uno, el propietario elegirá la que más seguridad le otorgue. Lo cierto es que en pos de beneficiar a los inquilinos, no han tenido en cuenta que el costo de la seguridad del propietario, lo termina pagando el inquilino.
Quedó en el camino el hecho de encontrar una verdadera solución a la ejecución ante el incumplimiento, para agilizar la cobranza de los cánones locativos que no se paguen en tiempo y forma.
En el ART 1196. Hay una notoria modificación. Antes se requería como depósito de garantía un mes de alquiler por cada año de contrato. A partir de ahora, en el contrato podrá figurar como depósito lo equivalente a un mes de alquiler (como máximo) y será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación (o la parte proporcional, en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes).
El reintegro deberá ser en efectivo al momento de la restitución del inmueble. Si hubiera alguna deuda (Por ejemplo: Por Servicios, Expensas) generadas durante el período contractual, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensa abonado o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. Una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias para que las sumas retenidas le sean devueltas.
También aclara que no puede requerirse al locatario (no habla de garantes) la firma de pagarés u otros documentos que no formen parte del contrato original.
Atención Propietarios: Los contratos deben ser declarados ante la AFIP. Para sintetizar, si no lo tienen registrado, van a estar incumpliendo una obligación fiscal, lo cual puede abrir a una inspección de oficio con el objetivo de descubrir él o los inmuebles que deberían haber sido declarados.
En cuanto al corretaje, la Ley aclara que en las locaciones de inmuebles, la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme a la legislación local.
El ART. 75 menciona que se puede constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones. Es decir, agregar el mail de las partes para notificarlas.
Sigamos entonces repasando otros cambios: Ojo con el articulo 1201 que habla acerca de otras obligaciones del propietario. Habrá que dejar en claro en los contratos de locación qué son causas imputables o no imputables al locatario. Especifica que el locador, debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por si, con cargo al locador, una vez transcurridas 24 hs. contadas a partir de la recepción de la notificación (Previa notificación fehaciente del detalle de los gastos). Si no fuera urgente, el inquilino debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días a partir de la recepción de la intimación.
El inquilino NO tiene a su cargo el pago de cargas y contribuciones que graven la cosa “ni las expensas comunes extraordinarias”. Este punto originó un gran debate debido a que no queda muy claro el criterio para discernir entre gastos “comunes” y “extraordinarios” en algunos casos puntuales, los cuales deberán aclararse en el contrato para evitar futuros altercados. Y aclara “Solo pueden establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.
Para conocer más detalles acerca de prórrogas de contratos de locación vigentes y acerca de los artículos mencionados, contactate con nosotros para que podamos brindarte asesoramiento personalizado.
Muchas gracias por leernos, esperamos haber ayudado a aclarar muchas de tus dudas con este primer repaso de la nueva Ley, la cual nació hace unos pocos días y ya despertó muchas preguntas y desacuerdos. Vamos a seguir publicando todas las novedades y acá estamos para seguir brindándote asesoramiento al respecto.
¡ Hasta el próximo post !
